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亲戚朋友合伙买房?看上去很美!一不小心可能会踩中雷
发布时间:2018年06月05日 08:30:44 新闻热线:62726789 , 62735052 | 返回首页 | 逛逛论坛

  最近房价飙涨,记者调查发现,民间兴起“合伙买房”热,很多购房者选择和朋友、未结婚的恋人、亲戚等进行合伙买房。

  可是,看上去很美的“合伙买房”,实际上埋着雷。诸葛找房首席分析师陈雷和宁波大成律师事务所律师黄明均表示,合伙买房存在较大风险,市民投资需谨慎。

  合伙买房等升值口头承诺AA分账

  90后范小姐就是合伙买房的其中一员,两个月前的一次同学会,让范小姐萌生了合伙买房的想法。

  “我有个同学去年在杭州湾世纪城买了套房子,买完后转手租出去了,租金2000多元,房贷按揭也就3000多元。现在宁波要大力建设湾区经济,未来潜力很大。”范小姐和A小姐听完同学的投资想法后,就决定效仿。范小姐算了笔账,房子总价在100万左右,首付三成,可自己没有这么多积蓄,决定和A小姐一起合伙买房。

  由于A小姐名下已有房贷,而范小姐还没有,为了减少首付金额,房产证只写了范小姐的名字,双方约定首付、按揭和其他产生的费用采取AA制,以后卖掉房子赚到的钱也平分。商定好后,两人一起去了杭州湾。

  “就去了一次,直接买了。”当记者问到两人是否有私下签订协议时,范小姐表示并没有,仅做了口头承诺。“我们是认识多年的老同学了,彼此互相信任。”

  无独有偶,在高新区工作的李女士和闺蜜三人,今年也花300余万合伙买了一套涌宁府的房子。李女士说,她们也只写了其中一人的名字,“我们并没有签书面协议,口头表示了无论盈亏都一同承担。合伙买房只是不想让钱贬值,退一步说,即使亏了,三人平摊压力也没那么大。我们是多年的铁姐妹,都知根知底的,闺蜜中一人正好名下无房,她贷款利率低就写她的名字了。”

  业内分析

  合伙买房存风险一不小心易踩雷

  “合伙买房方面,资质和首付缺一不可,现在很多城市都采取限售政策,购房者一般会使用一个人的资质去购房,然后签订联合协议,但这样的联合协议不受法律保护,一旦发生矛盾,很难用法律手段维权。”诸葛找房首席分析师陈雷认为,合伙买房的风险主要有两种,一种是某一个人单方面将房产抵押,进行套现。另一方面,如果房价下跌,出手还是继续持有意见不统一,都存在潜在的风险。

  有多年从业经验的宁波大成律师事务所律师黄明也认为,合伙买房容易踩雷,他还总结了一些风险和预防措施。

  合伙购买的房子处置意见分歧。黄明认为,对于合伙购买的房子,如果用来出租,租给谁,租金多少,租金怎么分配等,这些问题都需要合伙双方提早考虑清楚。如果双方是以投资为目的,准备过段时间转手的,那什么时候转手适合,一方认为可以转手,另一方认为还会涨价时,怎么处理;如果房价降了,合伙双方又该怎么止损,如何分担各自的损失。

  隐名合伙存在较大风险。黄明认为,当一方不方便出现在产权证上时,这时房屋产权就只会出现一个人的名字,这时产权人就可以不经过隐名合伙人的同意,擅自处理房屋,隐名合伙人的权益就会受到损害,这也是合伙买房存在的一大风险。

  贷款风险。黄明说,当多人合伙买房需要贷款时,在银行住房贷款合同中,把一个人作为“主贷款人”,其他都是“共同贷款人”。一旦共有人之间发生纠纷,主贷款人就要承担其他共有人不按约定还款的风险。同时,当主贷款人不能还款时,银行也会向共同贷款人催收贷款。

  明确共有方式。黄明认为,合伙买房理应明确共有的方式,共有方式包括共同共有和按份共有,这关系到如果房屋要出售的时候是由两个共同决定还是一个人决定就可以。“举个简单的例子:以甲和乙两个人合伙买房为例,如果是共同共有,日后房子出售,必须两个人同意才行。如果是按份共有,甲出资三分之二,日后房屋出售,甲可以不经过乙的同意。”黄明说。

  不能忽略“隐形共有权人”。黄明认为,在合伙买房中还存在着这么一种人,我们叫为“隐形共有权人”,也就是说合伙人中如果有一方或者双方是已婚的,那么其配偶也会对该房屋享有一定的权利。那么这个时候当需要贷款或者日后需要将房屋转手的时候,也需要经过隐形共有人的同意,这样无形中也就增加了合伙双方矛盾产生的概率。

  合伙买房后一方结婚要求加名的。黄明认为,现在普遍存在结婚后一方要求在房屋产权证上加名的情况,如果一方在合伙买房后结婚,结婚对象要求加名该怎么处理。合伙买房后,一方结婚,然后又离婚,又该怎么处理,这些都需要双方在尽可能考虑到的范围内提早协商约定。

  合伙买房要签订书面协议讲清权利和义务

  吴先生从事房地产行业四年了,和同事聊得最多的话题自然就是房子。在房价是涨是跌这个问题上,吴先生是个看多派。

  “每天看着客户在买房,自己肯定也会有想法的。”吴先生坦言,两年前买过一套自住的新房,每个月房贷按揭8000多元。去年底,北仑小港某楼盘开盘前,吴先生想要再购置一套做投资。但刚买的一套房,不仅掏空了吴先生大部分积蓄,还承担着高额的还款压力。“我和同行朋友谈起投资买房,没想到两人一拍即合,于是就合伙买了一套。”

  “我们认识时间不长,但很熟。匠=涣鞫,想法也不谋而合。大家都是专业的,对于后续的事情都拎得清楚,私下也签了协议。”吴先生告诉记者,他草拟了一份购房产权协议,双方签了字,但没有公证。“签订协议的目的是为了把各自的权利、义务事先说清楚,对双方有个约束。”

  记者看到,吴先生草拟的购房产权协议上,除了明确产权的占比,还有按产权比例对本房产未来盈利及亏损承担相应责任。由于宁波自2017年10月1日起出台了限售政策,双方约定,等限售期限过了后,再协商出售房产,赚取收益。

  提醒

  鉴于上述所存在的可能发生的风险,黄明律师认为,光在产权登记上注明还不够,双方最好还能签订一份书面的协议:写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、贷款的权利和义务,相关的税费、租金收益、使用、物业管理费等如何承担或分享,日后房屋如何处置等等,将责任权利约定明确。万一双方产生纠纷,这份书面协议将成为解决纠纷的重要依据。

  “看了上述的风险警示,相信大家会发现其实合伙买房并没有想象中的那么简单,一旦签订协议后就会发现会有很多纠纷产生,所以各位有合伙买房意向的人,在达成意向后,最好能咨询下周边的律师,并把可能想到的符合各自情况的相关事项都约定在协议里。”黄明说。

(来源:现代金报 编辑:阮亚红)

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